|
|
| |
| |
|
| 001. |
สัญญาบริหารการก่อสร้างลักษณะตัวแทนเจ้าของ
(OWNER REPRESENTATIVE) C B. M. : CONSTRUCTION BUSINESS
MANAGEMENT |
|
ลักษณะของการบริการและสัญญา
เป็นลักษณะการครองคลุมความรับผิดชอบทุกประการที่เกี่ยวเนื่องกับโครงการก่อสร้าง
จะใช้สัญญานี้เมื่อผู้ลงทุนเริ่มต้นโครงการก่อนที่จะมีผู้ออกแบบทุกประเภท
(อาจจะก่อนการศึกษาความเป็นไปได้ก็ได้) หรือมิเช่นนั้นจะใช้เมื่อโครงการมีปัญหาสะดุดและไม่มมีผู้ใดเข้ามารับผิดชอบในการแก้ปัญหาในภาพรวม
(MACRO SCALE) เพราะต่างเห็นว่าไม่ใช่หน้าที่
|
| |
[ContA.doc
103 KB] - [ContA.zip 20 KB] |
| |
|
| 002. |
สัญญาบริหารการก่อสร้างลักษณะ
ที่ปรึกษาและเน้นหนักเรื่องควบคุมการก่อสร้าง C.B.M. : CONSTRUCTION
BUSINESS MANAGEMENT |
| |
การบริการตามสัญญานี้
เป็นการบริการลักษณะของระบบที่ปรึกษาและควบคุมการก่อสร้างเดิม
(CONSULTANT) เพียงแต่มีบางสิ่งที่ต้องรับผิดชอบและผูกพันในการบริการมากขึ้น
เช่น การทำประมาณราคากลาง, การควบคุมงบประมาณ (COST CONTROL),
การจัดเตรียมการซื้อวัสดุโดยตรงจาก SUPPLIER (DIRECT BILL)
เป็นต้น สัญญาการบริการลักษณะนี้ เพื่อไม่ให้เกิดช่องว่างในการบริหารโครงการและการทำงานที่ไม่สอดประสานกันระหว่างผู้รับเหมาต่างประเภท |
|
[ContB.doc
180 KB] - [ContB.zip 36 KB] |
| |
|
|
|
| 003. |
สัญญาบริหารการก่อสร้างลักษณะบริหารการก่อสร้างครบวงจร
FULL CM. : FULL CONSTRUCTION MANAGEMENT SERVICE |
| |
การบริการลักษณะบริหารการก่อสร้างครบวงจร
(FULL CM.) นี้เป็นลักษณะการบริการในรูปแบบใหม่ในประเทศไทย
แต่ใช้กันในต่างประเทศมานานพอสมควร (การบริการนี้ต่างกับการบริการออกแบบและก่อสร้าง
PACKAGE DEAL หรือ TURN KEY PROJECT) พื้นฐานของการบริการนี้เสมือนหนึ่งการจัดตั้งบริษัทรับเหมาก่อสร้าง
(CONTRACTOR) ขึ้นมาเฉพาะกิจ โดยเจ้าของโครงการและผู้บริหารการก่อสร้างร่วมหุ้นกันเสี่ยงขาดทุนและกำไรร่วมกัน
โดยเจ้าของโครงการทำหน้าที่เป็นหุ้นส่วนที่รับผิดชอบเรื่องการเงิน
และผู้บริหารการก่อสร้างเป็นหุ้นส่วนที่รับผิดชอบด้านวิชาชีพในการก่อสร้าง
ผลดีของการบริการเช่นนี้คือการลดต้นทุนการก่อสร้างลงได้ประมาณ
10% และขจัดปัญหาเรื่องการขาดแคลนผู้รับเหมาก่อสร้าง
ผลเสียก็คือหากเจ้าของโครงการหรือผู้บริหารโครงการฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ซื่อสัตย์
ไม่มีเงินทุนหรือความสามารถจริง จะทำให้โครงการทั้งโครงการล้มลงได้อย่างรวดเร็วและเกิดความเสียหายเสมือนหนึ่ง
บริษัทล้มละลาย |
| |
[ContC.doc
116 KB] - [ContC.zip 22 KB] |
| |
|
|
|
| 004. |
สัญญาออกแบบสถาปัตยกรรมและวิศวกรรม
โดยคิดค่าบริการชนิดเหมารวม |
| |
การบริการออกแบบสถาปัตยกรรมและวิศวกรรมตามสัญญานี้
เป็นการทำสัญญาโดยตรงกับสำนักงานสถาปนิก โดยมอบหมายให้สถาปนิกเป็นผู้จัดหาว่าจ้างวิศวกรทุกระบบเองโดยไม่แยกสัญญาการจ้าง
หากผู้ว่าจ้างเจาะจงวิศวกรท่านใดเป็นการพิเศษ ให้เจรจากับสถาปนิกเป็นการภายในก่อนการตกลงว่าจ้าง
ในสัญญานี้เป็นการว่าจ้างแบบค่าบริการเหมารวม (LUMSUM SERVICE
FEE) เพื่อป้องกันการขัดแย้งเรื่องจำนวนค่าบริการภายหลังหากงบประมาณเกินกว่ากำหนด
(ผู้ลงทุนอาจจะรู้สึกว่าสถาปนิกต้องการออกแบบให้ราคาแพงเพื่อได้ค่าบริการมากขึ้น
ทำให้ตนเองต้องเสียเงินค่าก่อสร้างมากขึ้น และยังต้องสูญเสียค่าบริการเพิ่มอีกด้วย)
แต่ตัวเลขเหมารวมนี้น่าจะคิดมาจากอัตราค่าบริการเป็นร้อยละ
หรือระบบ MAN HOUR COST PLUS จากงบประมาณที่เป็นไปได้ก่อนการตกลงว่าจ้าง
...... การบริการวิชาชีพสถาปัตยกรรมในประเทศไทย บางครั้งอาจจะคลุมเครือไม่เข้าใจกันอย่างถ่องแท้ว่าความรับผิดชอบของสถาปนิกนั้นเป็นอย่างไร
เพราะสถาปนิกส่วนใหญ่มักจะให้คำปรึกษาด้านอื่น (ที่ไม่เกี่ยวข้องโดยตรงกับงานออกแบบ)
ให้ผู้ว่าจ้างด้วย โดยในความคิดของสถาปนิกคิดว่านั้น เป็นเพียงข้อแนะนำ
.. |
| |
[ContD.doc
82 KB] - [ContD.zip 14 KB] |
|
|
|
|
| 005. |
สัญญาออกแบบตกแต่งภายในและเฟอร์นิเจอร์
โดยคิดค่าบริการชนิดเหมารวม |
| |
การบริการออกแบบตกแต่งภายในและเฟอร์นิเจอร์ตามสัญญานี้
อ้างอิงคล้ายกับสัญญาการว่าจ้างออกแบบสถาปัตยกรรมและวิศวกรรม
เพื่อให้เจ้าของโครงการหรือผู้ว่าจ้างสามารถว่าจ้างผู้ออกแบบตกแต่งภายในตั้งแต่เริ่มต้นโครงการ
พร้อมกับสถาปนิกและวิศวกร ทำให้งานก่อสร้างที่สำเร็จออกมามีคุณภาพสมบูรณ์
หลีกเลี่ยงความขัดแย้งของแบบ การสูญเสียเงินและเวลาจำนวนมากจากการทำงานซ้ำซ้อน
ทุบรื้อ ... การคิดค่าบริการก็ใช้แนวทางเดียวกัการว่าจ้างงานสถาปัตยกรรมและวิศวกรรม
ผู้ออกแบบตกแต่งภายในตามสัญญานี้จะทำงานเป็น 2 ระยะ ระยะแรกจะต้องร่วมกับสถาปนิกเพื่อเตรียมผัง
พื้นผิว ฯลฯ ก่อน ภายหลังจึงจะออกแบบ - เขียนแบบรายละเอียดทั้งหมด |
| |
[ContE.doc
76 KB] - [ContE.zip 16 KB] |
| |
|
|
|
| 006. |
เอกสารการคัดเลือกผู้ดำเนินการก่อสร้าง
(P.Q. : PRE QUALIFY) |
| |
เป็นเอกสารเพื่อการตรวจสอบคุณสมบัติผู้ที่จะเข้าร่วมประมูลราคารับเหมาก่อสร้างขั้นแรก
เพื่อจัดระดับของผู้ที่จะเสนอราคาให้อยู่ในกลุ่มเดียวกัน
(มีคุณภาพ ความสามารถเท่าเทียมกัน) โดยแจ้งข้อมูลและความต้องการเกี่ยวกับโครงการที่จะว่าจ้างไปด้วย
เพื่อให้ผู้ที่จะเข้าประมูลพิจารณาตนเองว่าเหมาะสมหรือไม่
และความต้องการจะประมูลหรือไม่ก่อนเสียเวลาทุกฝ่ายโดยไม่จำเป็น
|
| |
[ContF.doc
268 KB] - [ContF.zip 46 KB] |
| |
|
|
|
| 007. |
สัญญารับจ้างเหมาก่อสร้าง
แบบที่ 1 (ฉบับย่อ) |
| |
เป็นเอกสารสัญญาจ้างเหมา
(ก่อสร้าง) ฉบับย่อใช้สำหรับงานขนาดเล็กมากๆ หรือต้องการความเร่งด่วนในการลงนามว่าจ้าง
รับจ้าง หรือเป็นงานจ้างเหมาเฉพาะส่วน เช่น งานฝ้าเพดาน
งานทาสี เป็นต้น ... แม้จะเป็นเอกสารขนาดย่อ แต่หากใช้เป็นประโยชน์มาก
เพราะสามารถทำได้รวดเร็ว และ ไม่ละเอียดมากจนผู้รับจ้าง
(ที่ไม่คุ้นกับการเซ็นสัญญา) เกิดความไม่สบายใจ |
| |
[ContG.doc
51 KB] - [ContG.zip 11 KB] |
| |
|
|
|
| 008. |
สัญญารับจ้างเหมาก่อสร้าง
แบบที่ 2 (ฉบับทั่วไป) |
| |
เป็นเอกสารสัญญาจ้างเหมา
(ก่อสร้าง) ฉบับที่ใช้ทั่วไปสำหรับงานก่อสร้างขนาดปานกลางและไม่ต้องการความละเอียดถี่ถ้วนสูง
และไม่มีองค์กรการบริหารยุ่งยาก (มีเจ้าของงาน, ผู้รับเหมาก่อสร้างไม่เกิน
3 ชนิด, ไม่มี CONSULTANT หรือ C.M.) งบประมาณไม่น่าจะเกินกว่า
10,000,000 15,000,000 บาท มักจะใช้สำหรับงานก่อสร้างบ้าน
หรืออาคารขนาดเล็ก ถึงขนาดกลาง ระยะเวลาการก่อสร้าง 3
12 เดือน ลักษณะงานไม่มีความจำเป็นต้องใช้เครื่องจักรกลใหญ่ในการก่อสร้าง
ไม่มีอันตรายในการก่อสร้างนัก (ไม่เน้นหนักเกี่ยวกับเรื่องการประกันภัย)
|
| |
[ContH.doc
144 KB] - [ContH.zip 28 KB] |
|
|
|
|
| 009. |
สัญญารับจ้างเหมาก่อสร้าง
แบบที่ 3 (ฉบับใหญ่) |
| |
เป็นเอกสารสัญญาจ้างเหมา
(ก่อสร้าง) ฉบับที่ใช้สำหรับงานก่อสร้างขนาดใหญ่และต้องการความละเอียดถี่ถ้วนสูง
และมีองค์กร บุคลากรบริหารครบหรือค่อนข้างครบ (เจ้าของงาน,
ผู้รับเหมาก่อสร้างเกินกว่า 3 ราย, CONSULTANT, INSPECTOR
หรือ CM.) งบประมาณการก่อสร้างน่าจะเกินกว่า 10,000,000
บาท มักจะใช้สำหรับงานก่อสร้างอาคารขนาดกลาง ถึง ขนาดใหญ่
ระยะเวลาการก่อสร้างมากกว่า 6 เดือน, มีความจำเป็นในการใช้เครื่องจักรกลขนาดใหญ่,
อาจเกิดอันตรายจากการก่อสร้างได้ ...... หากจะใช้สัญญานี้
ผู้ว่าจ้างจะต้องมีความพร้อมด้านบุคลากร, การบริหาร, และที่ปรึกษาที่ดี
มิเช่นนั้นจะทำให้งานก่อสร้างล่าช้าหยุดชงัก ......
|
| |
[ContI.doc
389 KB] - [ContI.zip 84 KB] |
| |
|
| |
|
| 010. |
สัญญาจ้างเหมางานระบบ
(แยกสัญญาซื้อขายวัสดุและสัญญาว่าจ้างแรงงาน) |
| |
สัญญานี้ส่วนใหญ่ใช้กับงานระบบ
เนื่องจากเป็นระบบที่ค่าวัสดุแพงกว่าค่าแรงงานจำนวนมาก เพื่อการหลีกเลี่ยงภาษีซ้ำซ้อนจึงแยกสัญญาวัสดุ
แรงงานให้ชัดเจนตั้งแต่แรก โดยถือพื้นฐานมาจากสัญญาว่าจ้างเหมาก่อสร้างฉบับใหญ่
(-I-) แยกรายละเอียดสัญญาซื้อขายวัสดุ (หน้า 1-4) และสัญญาจ้างเหมาแรงงานติดตั้ง
(หน้า 1-18) ออกจากกัน โดยมีบันทึกข้อตกลง (หน้า 1-2) ประกอบสัญญาด้วยตั้งแต่แรก
เพื่อป้องกันการเกิดช่องว่างของสัญญาและความเข้าใจมากขึ้น
เพราะโดยส่วนใหญ่มีการทำสัญญาจะแยกเป็น 2 สัญญา แต่การทำงานประสานงานจะรวมถือกันเป็นผู้รับจ้างรายเดียว
|
| |
[ContJ.doc
475 KB] - [ContJ.zip 95 KB] |
| |
|
| |
|
| 011. |
สัญญาจ้างเหมา
งานระบบลิฟท์ (แยกสัญญาซื้อขายวัสดุและสัญญาว่าจ้างแรงงาน) |
| |
ส่วนใหญ่การซื้อขายและติดตั้งระบบลิฟท์หรือบันไดเลื่อน
มักจะเป็นสัญญาที่ทางบริษัทผู้ขายและติดตั้งเป็นผู้ทำขึ้น
และเป็น สัญญาฝ่ายเดียว สัญญานี้จะช่วยให้เกิดความยุติธรรมกับทั้งสองฝ่ายมากขึ้น
สัญญานี้ถือพื้นฐานมาจากสัญญาซื้อขายและติดตั้งของบริษัทลิฟท์ทั่วไป
แต่แยกรายละเอียดสัญญาซื้อขายวัสดุ (หน้า 1-4) และสัญญาจ้างเหมาแรงงานติดตั้ง
(หน้า 5-8) ออกจากกัน และเพื่อให้สัญญาครอบคลุมทุกเรื่องจึงสมควรมีเอกสารประกอบสัญญา
(หน้า 9-10) ประกอบสัญญาด้วยตั้งแต่แรก เพื่อป้องกันการเกิดช่องว่างของสัญญาและความเข้าใจมากขึ้น
เพราะโดยส่วนใหญ่มีการทำสัญญาจะแยกเป็น 2 สัญญา แต่การทำงานประสานงานจะรวมถือกันเป็นผู้รับจ้างรายเดียว
|
| |
[ContK.doc
212 KB] - [ContK.zip 41 KB] |
| |
|
| |
|
| 012. |
สัญญาจ้างบริการ
ทำ COST CONTROL |
| |
ลักษณะการบริการและสัญญา
COST CONTROL นี้เป็นการบริการเพื่อวิเคราะห์ต้นทุนการก่อสร้างการควบคุมงบประมาณ
และการลดราคาการก่อสร้าง (โดยไม่ก้าวก่ายใน CONCEPTUAL DESIGN
ของผู้ออกแบบ) ซึ่งอาจจะลดเพราะการให้ข้อมูลที่ดีต่อผู้ออกแบบ
การปรับปรุงระบบและวิธีการก่อสร้างให้สะดวก เหมาะสมและประหยัดการซื้อและว่าจ้างที่ถูกต้อง
เป็นต้น การบริการทำ COST CONTROL นี้เป็นเรื่องใหม่สำหรับประเทศไทย
เพราะผู้เป็น COST CONTROL จะต้องมีความรอบรู้ด้านการก่อสร้างจริง
มีประสพการณ์มากต้องไม่ทำตนเสมือนเพียง COST ESTIMATOR (หากผู้ลงทุนจ้าง
C.M. ตามสัญญา -A- , -B- , -C- , แล้วไม่จำเป็นต้องจ้างทำ
COST CONTROL |
| |
[ContL.doc
107 KB] - [ContL.zip 19 KB] |
| |
|
| |
|
| 013. |
สัญญาจ้างเหมา
งานตกแต่งภายในและเฟอร์นิเจอร์ |
| |
[ContM.doc 100 KB]
- [ContM.zip 5 KB] |
| |
|
| |
|
| 014. |
เอกสารต่ออายุสัญญางาน |
| |
[ContN.doc
122 KB] - [ContN.zip 21 KB] |
| |
|
| |
|
|
